低容積沖刺

最近，位于光明區華夏路與周家大道交匯處的振業天境云璽在吹風入市了，預計今年二季度入市。

目前項目建設進度出地面四五層的階段。

一旦入市，這個項目是非常值得關注的。

這個項目，與過去光明的新房存在明顯的分界線，可能將會成為光明區域新房的一道分水嶺。

一方面，項目是光明區域工業用地調規后出讓的宅地，去年6月由振業集團（占股40%）、天健集團（占股30%）與光明建發集團（占股30%）三家國企聯手以綜合樓面單價約18380.08元/㎡拿下。

這不是普通的供地或者新房項目供應。

在宗地位置、項目容積率以及公共活動場地配建方面的約束，可以看出，這是官方在給區域“定調、定品質、定未來”。

一定程度上代表了光明區域，甚至整個深圳區域的新房市場從高密度轉向低密度更宜居的轉變。

另一方面，振業天境云璽雖然還未入市，但身上的標簽已經很多——新國標，低容積率，光明首個第四代住宅，純商品房社區，與周邊扎堆的新房項目拉開一定的差距。

以項目周邊聚集的新房項目來看，低容積率比振業天境云璽低且無保障性住房或回遷房的僅金地峰境瑞府。

三是，項目由三家本地房企聯手拿下，一定程度上代表了區域價值、市場信心以及新房交付的保障。

以項目的名稱來看由振業集團操，對項目公司而言，也是集團鞏固深圳核心布局，改善當前經營困境，修復財務指標，穩定市場信用的關鍵抓手。

對集團短期經營改善和長期發展定位都有多重重要意義。

根據去年《深圳市振業（集團）股份有限公司2025年度跟蹤評級報告》給出的結論——

振業集團當前的核心業務風險在于土儲結構失衡，去年一季度末全口徑土地儲備中，惠州、河源、南寧等低能級城市及廣州遠郊項目占比非常高。惠州部分達到45%。

這些項目面臨市場需求不足、去化難度大的問題且在近些年也已計提大額減值準備，而2024年至2025年6月集團未獲取任何新項目，核心城市土儲儲備面臨斷檔風險，未來銷售業績承壓明顯。

而振業天境云璽是集團自2024年至2025年6月唯一獲取的項目。

有時候，一個項目對開發企業而言，有著決定性的意義。

就像曾經的深圳福田皇庭廣場之于皇庭國際，羅湖的益田御龍天地之于深圳益田集團，龍崗大運的深港國際中心之于世茂集團。

所以振業天境云璽未來的去化和業績表現，一定程度上反映出開發房企的操盤能力，同時也決定振業集團修復經營及發展上的質量。

卷到極致的市場

新國標，低容積率，光明首個第四代住宅，純商品房社區，這些標簽都是項目打開市場看得見的優勢。

但決定項目能否最終拿到亮眼的去化成果，更多是項目在市場中的位置及定位。

項目地處光明中心區，既是優勢也是短板。

項目雖處光明中心板塊，但處于夾心的位置，屬于光明中心區外圍地段。

距離鳳凰城核心區約2.1公里，距離科學公園約2公里，距離地鐵6號線光明大街站約1.2公里，步行至地鐵需一定時間。

這就意味著，項目并不在光明的核心商圈，也非科學公園一線公園景觀。

距離較近的成熟配套是新開業的星河COCO City，深圳市光明區東周小學（集團），深圳市光明區實驗學校（集團華夏中學），東周文化公園。

但目前依賴的星河Coco City商業，開業沒多久，還需要時間沉淀。

其次也正是由于項目所處的地段原因，周邊的競品壓力非常大。

競品壓力大到什么程度？

以項目為圓心，向周邊1公里的范圍劃圈，鋪滿了新房和入市5年內的次新房。

新房扎堆效應逐漸顯現。

這些年，據不完全統計，項目周邊的新房供應項目就累計超過15個，陸陸續續供應住宅套數超過12737套。

供應過的項目，價格峰值曾到5萬+/平，總價區間的上限一度跨過千萬級別。均價在4.6萬—5.89萬/平區間波動，2020年電建地產洺悅府達到峰值5.89萬/平。

而二手房方面，目前板塊周邊成交價格在3萬—4萬/㎡的區間。

但也已經有房源成交單價已經低于3萬/㎡。

比如2021年9月入市的金茂公園里，曾經269套住宅備案均價約51300元，總價區間約438~628，2026年1月15日成交的一套89.52平的三室兩廳戶型，成交總價僅266萬，折合單價約29715元/㎡。

比如2019年12月入市的綠地新都會，曾經362套住宅備案均價約47000? ?元/㎡，總價區間約408萬～670萬/套，2026年1月17日成交的一套97.67平的三室兩廳戶型，成交總價僅283萬，折合單價約28996元/㎡；去年12月25日成交一套98.39平戶型，成交總價僅285.5萬，折合單價約29027元/㎡。

對于市場的確定性壓力，還有更大的不確定性壓力。

項目周邊存在很大的不確定性。

項目周邊存在大片未開發空地，未來若開發為高層住宅或商業項目，可能對項目的采光、景觀和生活環境產生一定的影響。

再有就是項目的自身問題。

比如梯戶比相對較高，部分樓棟為兩梯六戶或兩梯五戶，若未來入住率較高，早晚高峰時段等待電梯時間可能較長，影響居住舒適度。

比如部分樓棟間距較短，部分戶型存在對視或視野遮擋問題，隱私性不足。最近的樓棟距離僅15.19米。

比如部分戶型，臥室空間局促，房間面積需要依賴飄窗提升空間利用效率。

最小的戶型83平的A1戶型，最小的臥室算上飄窗面積6平米左右。

而曾經供應的項目，可以看到，在戶型設計、社區配套、智能化上都曾經做過不少文章，試圖留住購房群體的腳步，有的銷售表現都很一般。

所以，在這樣的市場背景下，說明振業天境云璽不能僅依靠“地段”還需要用更極致的產品去打動對價格敏感的購房群體。

作者 | 醉酒大鯊魚