作者?|?遠禾

數據支持 | 勾股大數據（www.gogudata.com）

2026開年以來，港股市場持續震蕩走低，但讓人意外的是，香港本土房企卻走出了一波獨立的堅挺行情。

年初以來，恒生地產分類指數整體上漲超20%，新鴻基地產和恒基地產股價接連創下近年新高，其中新鴻基地產股價甚至一度飆漲高達55%，市值歷史性突破4000億港元大關。

香港本土房企走勢和整體行情的背離背后，絕對不是簡單的資金避險。要知道，內地的房企如今依舊在“量價齊縮”的水深火熱中艱難求生。

如今的香港本土房企，正在經歷一場價值重估。

01

要理解這一輪港資房企的逆勢上漲，我們首先要打破對于“地產股”的固有思維。

與內地房企高周轉、高杠桿的開發模式不同，香港本土房企普遍奉行的是“開發+持有”的雙輪驅動模式（也有企業內房不少類似模式）。

而本輪香港房企股價上漲的核心，正是這種模式對于業績的托底。

以行業龍頭新鴻基地產為例，其最新發布的2026財年半年報顯示，2025年下半年，新鴻基收入同比增長32%，歸母凈利潤同比增長36.2%。

在如今的大環境下，雙位數增長已經極為罕見，更不要說是在房地產行業。

更值得注意的是，新鴻基的發展物業減值撥備，也由去年同期的10.8億港元降至零，投資物業的公允價值變動虧損也由去年同期的28.8億港元縮減至13.1億港元。

這些數據表明，香港一級住宅市場已經逐漸企穩，香港核心商業區零售業態正逐漸復蘇，也某種程度上打消了關于香港本土房企持有資產持續縮水的顧慮。

無獨有偶，新世界發展的財報顯示，盡管整體業績仍面臨壓力，但2025年上半年其在香港市場銷售額達103億港元，創2021年以來新高，投資物業業績同比增長5%。

港資房企的業績利好背后，是宏觀環境的改善。

2025年，香港樓市全面“撤辣”后，交易成本大幅降低，剛性需求和投資需求逐漸釋放。

香港特區政府土地注冊處公布數據顯示，2025年，包括住宅、車位及工商鋪物業等在內，香港全年整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，創四年以來新高。

而進入2026年，樓市的復蘇正在從成交量傳導至成交價，香港樓價連月上漲。

2026年1月，香港私人住宅售價指數報301.4，創2024年6月以來新高，連續8個月上升，為近四年最長上升浪。

中原城市指數（CCL）也由2025年3月低位134.89上升至今年2月的149.41，累計上漲約11%。

近期，摩根大通和高盛等國際大行也紛紛上調香港樓價預測，高盛更是將2026年房價漲幅預測從5%調高至12%。

量價齊升的預期之下，香港本土房企自然迎來了業績的上行空間。

且由于房價改善帶來的房屋銷售利潤率提升，相較于依賴收租的持有型物業，對于新鴻基和恒基這類既有大量土儲又把握一定推盤節奏的開發商而言，未來兩年或許將具備更大的盈利上行潛力。

在市場情緒和資金流向的維度，港資房企在此時的恒生指數中同樣扮演了重要的角色。

近期恒指低迷主要受累于科技板塊，但地產板塊中，港資房企紅利股屬性較強，且估值處于相對低位，使得港資房企在震蕩中具備了安全屬性。

目前，新鴻基市場市凈率僅0.638倍，仍低于業務模式類似的華潤置地的0.721倍。

而觀察過往香港樓市走勢可以發現——

上一輪香港樓市于2003年見底，此后4年間，信和置業累計漲幅高達1128%，新鴻基地產股價也翻了3倍，最高PB曾超過1倍。

而本輪香港樓市周期，新鴻基自2025年低點也已經翻倍，但相較于上一輪周期的高點，港資房企或許仍有不小的上行空間。

也是因此，不管從企業本身，還是從行業周期角度來看，目前的港資房企已然具備相當大的吸引力。

不過，在樂觀情緒彌漫之際，同樣也存在不少的疑問。

02

就在市場沉浸于樓市復蘇的喜悅中時，香港特區政府于2月底出人意料地提高了豪宅印花稅。

2月26日，港府宣布，對售價1億港元以上的豪宅加征印花稅，稅率由4.25%上調至6.5%。

香港政府官方強調，這一政策為“能者多付”的財政手段，2024、2025年兩年間，香港樓市每年超1億港元交易僅165、169宗，僅占整體交易量的約0.3%，且旨在補貼財政而非打壓樓市。

但新政難免影響市場情緒，超級豪宅成交量短期可能下跌，進而影響業務結構中高端物業占比較重的房企。

隨之而來的問題是，豪宅稅的施行是否代表這一輪的政策紅利已然走到盡頭？港資房企，又是否會受到影響？

從數據上看，影響或許不大，樓價的輕微上調，即可覆蓋印花稅成本。

但是更深層的問題來源于香港地產行業內部——

比如，商業地產正成為港資房企的拖累。

與住宅市場的火熱相比，盡管核心區甲級寫字樓需求回暖，但整體市場仍受制于全球經濟放緩和跨國企業成本控制的長期趨勢。

香港寫字樓市場空置率仍居高不下，租金承壓，導致大量持有商業物業的房企面臨資產減值壓力，如盡管幅度收窄，但新鴻基財報中投資物業公允價值變動，仍達到了-13.1億港元。

因此，對于以商業運營為主的公司而言，真正的復蘇仍需等待金融、科技等行業需求的實質性回暖。

也是因此，對于港資房企而言，更深層次的挑戰在于行業內部的兩極分化。

如今，香港樓市正在呈現顯著的兩極分化。

核心區甲級寫字樓、豪宅及具重建潛力的高收益零售物業獲得資金集中流入，而弱勢地段及缺乏特色的資產復蘇則相對緩慢，呈現出選擇性復蘇。

以寫字樓為例，2025年中環/金鐘全年跌幅5.6%，下半年僅跌0.8%，顯示核心商業區優質資產逐步企穩。

而非核心區如港島東全年下跌10.7%、九龍東下跌7.7%，仍面臨壓力。

圖源：圖蟲創意

市場的分化也造成了房企的分化。

近年來拿地積極、項目儲備集中在去化較快的剛需或改善型區域的房企，將收獲顯著的紅利。那些持有大量非核心區老舊商場的房企，或將面臨空置率上升與估值下調的雙重壓力。

并且，開發商的業績彈性直接和房價漲幅和去化速度掛鉤，而聚焦于去化較快的區域，能夠較快增厚利潤。

而持有型物業的估值修復則依賴于租金回暖，節奏往往慢于住宅市場。

這樣的分化也對房企的資管能力提出了要求，當市場不再“水漲船高”，運營商就需要通過改造、升級、精準定位來挖掘資產潛能。

分化也不可避免。

那些財務穩健、派息記錄優良、且在核心區域擁有不可替代資產的公司，將更多受益。

而那些杠桿較高、項目集中于非核心區域或商業空置壓力較大區域的房企，即便在行業復蘇期，也可能跑輸大市。

也是因此，未來香港地產行業走勢或將不再完全遵循開發銷售周期，而是將結合開發、經營和資本運作等多個方面綜合考量。

從整體上看，香港房地產行業整體或許難以迅速回暖，但行業內部的復蘇，已然逐步開始。

03

結語

站在當下回看，港資房企的這一輪上漲，標志著如今的香港地產行業正從超跌反彈逐步走向價值重估。

從宏觀政策看，2025年全面“撤辣”徹底扭轉了此前壓制需求的政策環境，疊加進入降息周期，樓市逐漸走出市場底部。

疊加新鴻基等龍頭房企的財報釋放出明確積極信號，這意味著，港資房企最艱難的時刻已經過去。

但對于投資者而言，真正的考驗剛剛開始。

如今的香港樓市或許已經難有普漲行情，而是進入更加明顯的分化階段。

那些能夠穿越周期、持續創造價值的企業，將在這一進程中脫穎而出。

而那些依賴行業上行周期、缺乏自身運營和資管能力的企業，即便在復蘇周期中也難有超額表現。

從這個意義上說，目前港資房企的價值重估不是終點，而是新一輪分化的起點。（全文完）