有時候buff疊滿了，降價是 “生存優先” 的必然結果。

市場很誠實

深圳的市場，若是在新房以及次新房扎堆的地方，市場內部調整都會相對劇烈。

上一個這樣的版塊是南山的赤灣，最近的一個版塊是龍華中心。

最近（1月30日）位于龍華中心板塊的金地啟曜府取證預售。

一般而言，普通新房項目有預售，不是什么重點，重點是開盤價如何。

603套93~130平戶型，備案均價約51000元/㎡，單價區間約4.48萬—5.67萬/㎡，總價區間約436萬～734萬。

這個價格，可以說是龍華中心板塊新房的滑鐵盧。

因為已經到了龍華新房開盤價的歷史新低。

究竟有多低？

拉一把過去的新房價就知道了。

估計整個市場都想象不到，2019年431萬只能買到約78平的戶型，如今金地啟曜府的最低總價戶型98平只需要436萬，這還未算上開盤折扣。

若算上正常的開盤折扣，這就意味著4年前的價格，在當下能多買十多平米的空間。

就問這個價格，感人不感人。

要知道，就連2019年開盤的華盛瓏悅花園均價即使算上折扣優惠，也還是比金地啟曜府高一截——

1788套約89-383㎡住宅，均價6.75萬/㎡（包含精裝），最低單價6.1萬/㎡，最高單價10萬/㎡，總價555萬—3795萬/套，開盤誠意登記20萬則99折。

這還是2019年的新房開盤價格。

這對整個龍華中心板塊而言，金地啟曜府的開盤，不僅代表區域板塊的摸底，也意味著龍華中心板塊的天花板被壓了下來。

相比曾經的市場高峰階段，新房的調整價格幅度達到了32.63%。

一方面源于，龍華中心的扎堆高供應，從2018年的寶泰雅苑到2026年的金地啟曜府將近8年的時間，這15個項目就累計供應了10402套住宅。

這樣的體量，讓整個龍華中心都成為這些年市場的話題榜。

經過這些年的供應，整個龍華中心板塊的市場，隨著市場的變化，迎來了結構性調整，也讓龍華的新房陷入兩難。

另一方面，作為福田、龍華核心區域外溢的板塊，市場的實際估價水平一直都不算高，從二手房掛盤情況可以看到，金地啟曜府附近的二手次新房整體水平維持在5萬—6.5萬/㎡。

2023年以及2024年分別推售兩次的鴻榮源尚云花園去年12月31日交一套約89.57平的三室兩廳低樓層。

掛盤169天，掛盤報價460萬，成交總價約440萬，折合單價約 4.91萬/㎡；

去年10月也成交一套約88.78平的三室兩廳低樓層，成交總價約452萬，折合單價約 5.09萬/平。

比如2022年分別兩次推售的卓越和奕府，去年11月24日一期成交一套約111.15平的三室兩廳低樓層，掛盤82天，掛盤報價536萬，成交總價約512萬，折合單價約 4.61萬/平；

去年12月6日又成交一套約113平的四室兩廳高樓層，掛盤33天，掛盤報價630萬，成交總價約550萬，折合單價約 4.86萬/平。

再看龍華中心壓艙石般的壹城中心，是整個龍華中心航母級的大社區，共計約350萬平方米，經過市場調整后，也蒙上一層陰霾。

去年6月9日壹城中心十區成交一套約93.75平的三室兩廳高樓層，掛盤65天，掛盤報價545萬，成交總價約518萬，折合單價約5.52萬/平。

去年7月7日壹成時代花園（壹成中心第二區）成交一套約93.49平的三室兩廳低樓層，掛盤281天，掛盤報價540萬，成交總價約528萬，折合單價約5.65萬/平；去年6月20日也成交過一套約93.49平的三室兩廳低樓層，掛盤7天，掛盤報價390萬，成交總價約328萬，折合單價約4.5萬/㎡。

而去年11月5日壹城中心璞譽府成交一套約142.81平的五室兩廳高樓層，掛盤233天，掛盤報價830萬，成交總價約778萬，折合單價約5.45萬/平；

去年10月3日成交一套約109.46平的四室兩廳中樓層，掛盤312天，掛盤報價598萬，成交總價約590萬，折合單價約 5.39萬/平。

這些成交記錄，不僅代表了壹城中心獨立的區域成交記錄，也代表了整個壹城中心市場估價最真實的一面。

并且可以看到，相比曾經的開盤價格，二手房的實際成交價格已經遠低于曾經的開盤價。

再加上整個龍華中心的新房，實際過去都采取了高備案價疊加認籌簽約高折扣的方式開盤。

比如幸福城臻園，2025年7月開盤，當時備案均價約6.46萬元/平方米，單價區間約5.71萬—7.11萬/㎡，總價區間約553萬—1159萬/套。

但經過備案價調整后，最新備案均價約5.49萬/㎡，總價區間約469萬～984萬，均價調整幅度約15%。

所以，在片區同質化競爭白熱化，疊加區域以價換量搶跑以及供應高峰，金地啟曜府開盤，自然是“去化優先”。

底價的必然結果

金地啟曜府，選擇卷價格的方式開盤，市場走勢及格局是一方面，實際上除了市場的高庫存與價格調整壓力，更重要的項目本身以及開發集團存在一定的壓力。

開發商層面，金地集團資金鏈承壓明顯，項目曾經停工，陷入爛尾的風險，整個集團現金流是緊張的 。

項目曾經取名為金地宸峯府，后更名為金地啟曜府，曾經陷入停工，并且金地整個集團現金流緊張，急需繼續補充現金流。

今年1月金地發布業績公告顯示，2025年歸母凈利潤預虧超111億—135億元，創上市以來最大虧損，銷售金額同比暴跌56.18%。

預虧的理由也說得很清楚了，就是銷售規模下降，營收下滑，為了加大去化調整了營銷策略，還順便計提了存貨跌價準備和信用損失準備。

而在去年的中期業績會上，金地集團公開表示，剩余待償還公開市場債務合計僅約5.01億元，將在2026年3月初和4月初到期償付。

但更重要的是，項目在整個龍華中心的市場上并不算特別出挑，產品力的短板明顯。

一是項目的容積率非常高，容積率達到了8.59，在深圳控住宅容積率上限的背景下并不討喜，地面休閑花園小，基本無社區體育活動場地。

其次，項目的居住純粹性欠缺，1148套住宅，包含470套公共租賃住房。

以及戶型設計算不上實質性的新規產品，得房率只有約76%。

實地交付樣板空間可以看到，部分的130平戶型玄關空間有限，部分戶型雖設有玄關，但空間尺度相對較小，需要占用客廳空間。

客廳不僅要容納鞋柜、客廳功能，還要容納電視墻以及餐廳功能；

廚房操作空間相對緊湊，盡管采用U型廚房設計，但即使是130平的戶型，廚房實際空間一般；

主臥室及次臥室實際空間飄窗占比不小，導致次臥空間較小；

公衛采用三段式干濕分離設計，由于空間較小可能導致實際使用過程中出現不便。

而龍華中心的市場已經被驗證過，唯有低價才能搶到一片空間。

在這樣的背景下，自然是回款優先，銷售去化的節奏要拉滿，以價換量也是市場唯一的出路。