香港置地近日宣布成立“新加坡核心私募房地產基金”（SCPREF），初始資產管理規模達64億美元（約合82億新元），刷新新加坡辦公物業私募投資平臺規模紀錄，成為亞洲商業地產領域備受關注的資本動作。該基金以新加坡核心商務區五項優質商業資產為基石，涵蓋約24萬平方米可出租面積，包括亞洲廣場大廈一座、濱海灣金融中心部分股權、萊佛士碼頭一號部分股權及萊佛士連道一號等標志性物業。

基金的資本結構呈現多元化特征。香港置地作為普通合伙人及管理人持有主要股權，卡塔爾投資局、荷蘭匯盈資產管理公司等全球頂級機構作為創始投資人參與，另有東南亞主權財富基金出資。截至成立時，已承諾股本達41億新元，其中超18億新元來自第三方資本。根據規劃，該基金將通過持續收購新加坡中央商業區及烏節路地段的高品質資產，目標將總資產價值提升至150億新元，并承接香港置地在新加坡開發的新增項目。

國際資本對新加坡核心不動產的青睞，與當地作為亞太金融中心的地位密切相關。在全球經濟增速放緩、優質資產稀缺的背景下，新加坡核心商務區的穩定收益和抗風險能力成為資本避險的重要選擇。香港置地在新加坡的布局可追溯至2005年，當時其與長江實業、吉寶置業聯合以18億新元購得濱海灣金融中心地塊，開發了包含三棟甲級寫字樓、兩棟高端住宅及地下商業連廊的綜合體。此次注入基金的濱海灣金融中心一號、二號大樓及連接商場部分股權，正是這一戰略的延續。

香港置地的新加坡資產以核心商務區甲級寫字樓為主，租戶結構優質穩定。亞洲廣場一號高235米，租戶包括卡塔爾投資局、摩根士丹利等國際機構；萊佛士碼頭一號及萊佛士連道一號毗鄰萊佛士坊地鐵站，周邊聚集新加坡交易所、星展銀行等金融巨頭。這些資產長期保持高出租率與租金增長，為基金化運作提供了堅實基礎。2025年9月，怡和集團出售MCL地產股權，進一步優化了香港置地的資產組合，使其更聚焦于核心商業地產賽道。

怡和集團作為香港置地的母公司，在其新加坡戰略中扮演關鍵角色。這家擁有180余年歷史的老牌英資財團，早在1992年便推動香港置地在新加坡交易所第二上市，為后續資本運作奠定基礎。數據顯示，2024年東南亞市場已占怡和集團總營收的60%，遠超港澳市場的26%。香港置地的新加坡基金成為銜接集團區域戰略的資本樞紐，同時受益于怡和旗下文華東方酒店、牛奶國際等業務的協同效應，形成商業地產與消費、文旅等板塊的互補發展。

香港置地的轉型路徑與凱德集團存在相似性，但更具自身特色。2024年，該公司宣布退出住宅開發業務，計提3.14億美元內地住宅資產減值，剩余資產進入清倉階段，未來將全面聚焦超高端商業地產。其目標是到2035年將資產管理規模從400億美元提升至1000億美元，新加坡基金的落地正是這一戰略的關鍵一步。與凱德“私募基金+REITs”的閉環模式不同，香港置地采用“永久開放式架構”，初始階段保留多數股權，既確保對核心資產的運營控制，又通過引入第三方資本實現資金回籠。

主權財富基金等機構投資者的參與，為香港置地帶來抗風險能力與品牌影響力的雙重提升。這些投資者的加入分擔了資產運營風險，同時增強了其資管品牌的全球認可度，為后續發起更多基金產品、拓展第三方資管業務奠定基礎。然而，挑戰亦不容忽視。作為首只私募房地產基金，香港置地需同時承擔基金管理與物業運營職責，對跨部門協同、投資者關系維護及合規風控能力提出更高要求，而其此前缺乏大規模基金管理經驗的事實，可能成為轉型過程中的潛在障礙。