扎堆供地，會(huì)有地王嗎？
太猛了，宅地炸場(chǎng)
雖然深圳沒(méi)有像上海那樣，使出收儲(chǔ)二手房作為保障這樣的大招，但也憋了個(gè)不小的招。
地塊的變動(dòng)，一般事關(guān)市場(chǎng)三年的變化。
因?yàn)槊恳蛔谟玫貎r(jià)未來(lái)都是新房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，而從拍地到新房真正銷售的過(guò)程往往是1—3年。
最近深圳的光明區(qū)公告，2026年將會(huì)有5宗居住用地開(kāi)展招拍掛。
這次光明拿出的都是壓箱底的靚地，還是一次性5宗，具體位置就在曾經(jīng)市場(chǎng)熱捧的龍光玖龍臺(tái)地塊、金融街地塊、電建洺悅府附近。
這幾宗宅地緊鄰深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校光明部、光明區(qū)城市規(guī)劃展覽館、光明區(qū)圖書(shū)館、光明區(qū)群眾體育中心、光明區(qū)政務(wù)服務(wù)中心、光明新城公園、6 號(hào)線鳳凰城地鐵站、13 號(hào)線二期北延站點(diǎn)等關(guān)鍵配套等。
這是光明這五年來(lái)最大一次規(guī)模核心宅地釋放，與前幾年供地節(jié)奏形成鮮明對(duì)比。
2021年9宗、2022年6宗、2023年4宗、2024年零成交、2025年僅 2宗且底價(jià)成交。
對(duì)市場(chǎng)而言，是不小的利好。
一方面，5宗宅地的位置都處于光明核心區(qū)域中的核心地段，周邊匯聚了光明頂級(jí)的配套，就像寶安中心小小的一片聚集了寶安整個(gè)區(qū)域最好的配套。
去過(guò)光明鳳凰的，都會(huì)知道如今光明鳳凰的變化。
短短幾年時(shí)間，這一片已經(jīng)由原來(lái)的民房、大量的工地變成如今的宜居區(qū)域之一。
另一方面，按照深圳當(dāng)前的新房“好房子”趨勢(shì)，這一批新房會(huì)向“新國(guó)標(biāo)”看齊，也會(huì)向新規(guī)戶型看齊，戶型、社區(qū)建設(shè)更好。
深圳如今其他區(qū)域也正經(jīng)歷新老戶型或者建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)交替，一些區(qū)域誕生了典型的新項(xiàng)目。
比如中海把“玖章系列”放在龍崗大運(yùn)，做了一個(gè)中海大運(yùn)玖章花園，全景艙設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，要做龍崗大運(yùn)的頭部新標(biāo)桿，重新定義龍崗大運(yùn)改善類社區(qū)的天花板；
再比如龍崗坂田的天安云谷1號(hào)，也要做坂田版本的“香蜜湖一號(hào)”，設(shè)計(jì)理念貫穿立體花園、濱湖界面、崗頭科技公園的秋葉湖通過(guò)人行天橋、綠化休閑帶延伸入戶等。
所以新地塊的誕生，區(qū)域新房的品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)能夠給市場(chǎng)帶來(lái)更多的“好房子”。
另外，對(duì)市場(chǎng)而言，優(yōu)質(zhì)的地塊，不僅能夠提升房企拿地的積極性，在一定程度上，拍地的穩(wěn)定性，能夠帶來(lái)市場(chǎng)樂(lè)觀的預(yù)期。
未來(lái)3年的市場(chǎng)
核心片區(qū)的扎堆供應(yīng)用地，永遠(yuǎn)有雙面性。
積極的一面就是可供市場(chǎng)抉擇的“好房子”會(huì)越來(lái)越多。
5宗用地上市，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)五六千套新住宅的供應(yīng)。
但本身光明的區(qū)域就很卷。
光明的市場(chǎng)成交，基本都集中在新房或者0-5年的次新房層面。根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，從去年深圳各區(qū)成交樓齡分布的情況來(lái)看，光明0-5年樓齡成交的占比最大，達(dá)到45.8%，若加上6—10年樓齡的成交占比，樓齡10年內(nèi)的成交占比就達(dá)到84%。
也就是說(shuō)，光明的二手房市場(chǎng)次新房的交易比例是非常高的。
近5年入市的新房轉(zhuǎn)身成為二手房的房源并不少。
在鏈家平臺(tái)上的掛盤也能看到，有的在售房源，很多還是毛坯或者簡(jiǎn)單裝修，從未入住，連家具都未放置空置著的房源。
這樣的房源，實(shí)際與新房也就無(wú)異了。
5年的樓齡的住宅，實(shí)際上房齡相差得不遠(yuǎn)，有的小區(qū)分期開(kāi)發(fā)，分期分樓棟交付，前一期交付掛上了二手房，后一期才剛交付，還是同一個(gè)社區(qū)或者花園，對(duì)市場(chǎng)而言，房齡的價(jià)值差距并不明顯。
所以，核心用地的扎堆，無(wú)疑也會(huì)進(jìn)一步增加光明核心地段的成交壓力。
2020年萬(wàn)人守候的金融街，備案總價(jià)最便宜的是92平的戶型，總價(jià)453萬(wàn)。而去年12月92平左右的戶型，成交總價(jià)在335萬(wàn)—339.8萬(wàn)。
同樣在2020年被市場(chǎng)熱選的電建洺悅府，最低備案總價(jià)為548萬(wàn)（約92平），去年12月約92平戶型，成交總價(jià)僅約378.9萬(wàn)。
上一個(gè)這么有庫(kù)存壓力的區(qū)域是龍華的梅林關(guān)片區(qū)，自從進(jìn)入改地周期后，就進(jìn)入了供應(yīng)的爆發(fā)期。
這幾年誕生保利龍譽(yù)、中海瓏悅理、中建鵬宸云筑、深業(yè)上城學(xué)府、超核紫云府、超核中心潤(rùn)府等。
后續(xù)還會(huì)有大批量宅地供應(yīng)的預(yù)期。
去年年底龍華梅林關(guān)片區(qū)就傳出“梅林關(guān)新城”規(guī)劃方案。
規(guī)劃中布局了大量住宅用地、產(chǎn)業(yè)與商業(yè)用地。
（梅林關(guān)片區(qū)城市設(shè)計(jì)國(guó)際咨詢?cè)O(shè)計(jì)優(yōu)勝方案的圖示）
而根據(jù)最新土地利用安排，片區(qū)預(yù)計(jì)新增住宅建筑面積約82萬(wàn)平方米，僅警犬基地騰挪后，就有可能會(huì)有6宗住宅用地。
整體來(lái)看，就意味著梅林關(guān)將繼續(xù)成為龍華核心區(qū)未來(lái)重要的新增住宅供應(yīng)區(qū)域。
所以，梅林關(guān)的格局也將會(huì)是如今光明核心地段也扎堆招掛拍后的表現(xiàn)。
梅林關(guān)這些新房供應(yīng)過(guò)后，也陸續(xù)誕生了一些二手房的成交。
比如2022年及2023年分期入市的保利龍譽(yù)，入市最低總價(jià)分別為約569萬(wàn)（約82平備案總價(jià)）及約521萬(wàn)（約79平備案總價(jià)）。
去年12月約90.61平成交總價(jià)約480萬(wàn)，今年1月約95.24平成交總價(jià)約512萬(wàn)。
比如2023年超核潤(rùn)府分期入市，一期最低備案總價(jià)為673萬(wàn)（約99平備案總價(jià)），二期最低備案總價(jià)為643萬(wàn)（約98平備案總價(jià)）。
去年11月成交一套114平戶型，總價(jià)約790萬(wàn)，12月成交一套約113.68平戶型，總價(jià)約855萬(wàn)。
所以，對(duì)周邊的住宅小區(qū)而言，要面臨的是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，無(wú)論新舊都會(huì)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
