直降百萬(wàn)
深圳樓市開年的第一槍，不是什么政策加碼，不是什么豪宅復(fù)現(xiàn)銷冠，而是核心地段的新房卷出了性價(jià)比。
這兩天，隨著復(fù)工潮加碼，新房市場(chǎng)也跟著躁動(dòng)起來(lái)。
位于寶安區(qū)新安板塊的新房住宅珺悅名都向市場(chǎng)扔出了一枚深水炸彈——
多個(gè)渠道消息顯示，項(xiàng)目特惠房源在去年開盤基礎(chǔ)上便宜100萬(wàn)左右；89平總價(jià)510萬(wàn)起；工抵房89平三房?jī)?yōu)惠完505萬(wàn)起。
這一百萬(wàn)左右的優(yōu)惠是什么概念？
對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，就是自廢掉雙手。
項(xiàng)目是去年6月底入市的，1棟及2棟共256套房源獲批預(yù)售，其中2棟172套，88-116平備案均價(jià)約8.21萬(wàn)/平，總價(jià)約669萬(wàn)—1026萬(wàn)/套，1棟84套，90-116平備案均價(jià)約8.13萬(wàn)/平，總價(jià)約692萬(wàn)—974萬(wàn)/套。
最便宜的一套都要約669萬(wàn)，如今只要約510萬(wàn)，這就意味著最便宜的戶型，優(yōu)惠將近159萬(wàn)。
相比備案價(jià)，直接就是7.62折左右，對(duì)開發(fā)商而言相當(dāng)于銷售回款也要打個(gè)7.62折左右。
不過(guò)幸好，開發(fā)商只是拿出20來(lái)套房源做活動(dòng)，不同的房源折扣程度也不一樣。
對(duì)去年搶先上車的業(yè)主來(lái)說(shuō)，就是按地反復(fù)摩擦。
項(xiàng)目是去年開盤，給出的折扣是4個(gè)“99折”，綜合折扣最高約88.1折。
最便宜的一套房源，折后總價(jià)約589.39萬(wàn)，同戶型相比現(xiàn)在的優(yōu)惠活動(dòng)最低價(jià)，還是貴約79.39萬(wàn)。
這只是距離開盤時(shí)間不過(guò)8個(gè)月的時(shí)間，先上車的業(yè)主，如果選擇的是當(dāng)初最低總價(jià)的房源，賬面就浮虧約13.47%。
不過(guò)，項(xiàng)目備案總價(jià)最低的房源并未售出，真正簽約并且備案的房源最低總價(jià)約680萬(wàn)，業(yè)主若正常在開盤就簽約，實(shí)際折后價(jià)格約599.08萬(wàn)。
對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，就是意大利炮轟到了法國(guó)。
要知道珺悅名都的位置，并非是什么很偏遠(yuǎn)的地段。方圓近距離匯集了中洲π Mall、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中糧大悅城、寶安中醫(yī)院、寶安區(qū)人民醫(yī)院、靈芝公園、新安公園、寶安實(shí)驗(yàn)學(xué)校（集團(tuán)）小學(xué)部，地鐵12號(hào)線靈芝站30分鐘直達(dá)南山科技園等資源。
（格隆匯2026年2月27日實(shí)地拍攝）
珺悅名都的方圓2公里內(nèi)還扎堆了寶安新安片區(qū)最多的新房及次新房，甚至一路之隔就是這幾年新安的新房爆發(fā)區(qū)域。
比如一路之隔的萬(wàn)科大都會(huì)，2021年7月397套92~145平戶型備案均價(jià)93400元/㎡，總價(jià)860萬(wàn)～1545萬(wàn)；同年8月224套115~124平戶型，備案單價(jià)約93600元/㎡，總價(jià)987萬(wàn)～1225萬(wàn)。
比如近距離的大悅鉑悅苑， 2022年9月90套106~132平戶型備案單價(jià)約88500元/㎡，總價(jià)區(qū)間約922萬(wàn)～1184萬(wàn)；
比如2公里內(nèi)的玖玖頌閣， 2021年11月379套84~132平戶型備案均價(jià)約92200元/㎡，總價(jià)區(qū)間約746萬(wàn)～1251萬(wàn)；
再比如招商臻府 2020年8月608套118~155平備案均價(jià)約90200元/㎡，總價(jià)區(qū)間約1395～1395萬(wàn)。
甚至2019年10月開盤入市的大悅城天璽壹備案均價(jià)都要約8.9萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間在8.1萬(wàn)—9.5萬(wàn)元/㎡，總價(jià)區(qū)間939萬(wàn)—4101萬(wàn)元/套；2018年入市的玖悅雅軒備案價(jià)格都要約7.2萬(wàn)元/㎡。
新安區(qū)域的新房市場(chǎng)，將近8年沒(méi)有低于7萬(wàn)+/㎡的均價(jià)。
所以珺悅名都的這次調(diào)價(jià)，算是把這些新安片區(qū)最核心的地段拉回到5字頭的價(jià)格。
新房打折背后
珺悅名都之所以開年便迅速卷價(jià)格，主要還是去化不暢，實(shí)際銷售成績(jī)與曾經(jīng)的官宣銷售成績(jī)差得有點(diǎn)明顯。
去年開盤當(dāng)天，開發(fā)商官宣勁銷7.6億，賣了約100套，去化約42%。
但實(shí)際上256套房源，將近8個(gè)月過(guò)去，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)上顯示，還剩204套，去化率不到一半，僅約20.3%。
若說(shuō)簽約備案流程需要一定的時(shí)間，網(wǎng)簽備案有一定的滯后性，但8個(gè)月時(shí)間已過(guò)去，與官宣的成績(jī)還是有一定差距，就很難說(shuō)得通了。
其次新安區(qū)域的市場(chǎng)，7字頭的成交水平已經(jīng)很常見。
2021年入市的璽玥華府，距離珺悅名都步行約1.3公里，今年1月成交三套房源，一套成交單價(jià)約7.69萬(wàn)/平，一套成交單價(jià)約7.76萬(wàn)/平，還有一套成交單價(jià)約7.99萬(wàn)/平。
距離珺悅名都步行約460米的中洲華府，去年12月成交一套約146.77平戶型，成交總價(jià)約1125萬(wàn)，折合單價(jià)約7.67萬(wàn)/平。
距離珺悅名都步行約1.2公里的勤誠(chéng)達(dá)22世紀(jì)一期，今年成交一套約89.49平戶型，成交總價(jià)約708萬(wàn)，折合單價(jià)約7.91萬(wàn)/平。
甚至項(xiàng)目附近的小區(qū)也已經(jīng)有回到5字頭的跡象。
項(xiàng)目近距離的萬(wàn)科大都會(huì)今年1月成交了一套144.34平戶型，成交總價(jià)約850萬(wàn)，折合單價(jià)約5.89萬(wàn)/平。而1月成交的144.34平戶型，成交總價(jià)約876萬(wàn)，折合單價(jià)約6.07萬(wàn)/平，也快要低于6萬(wàn)/平的價(jià)格了。
對(duì)項(xiàng)目而言，特惠房折后無(wú)論是總價(jià)還是單價(jià)到5字頭，都是市場(chǎng)所能接受的。
更重要的是，項(xiàng)目的開發(fā)方為深圳市金中盛投資有限公司，公司背后的股東是信達(dá)資本管理有限公司、蕪湖信中盛投資合伙企業(yè)（有限合伙）。
這兩個(gè)公司背后其實(shí)都是信達(dá)資管公司。
但項(xiàng)目入市前，是中南集團(tuán)旗下的項(xiàng)目，因?yàn)榧瘓F(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，導(dǎo)致項(xiàng)目陷入停工風(fēng)險(xiǎn)，最終通過(guò)引入信達(dá)資本才成功把項(xiàng)目激活。
這就意味著項(xiàng)目有一定的回款任務(wù)。而項(xiàng)目實(shí)地考察已經(jīng)是封頂狀態(tài)。
（格隆匯2026年2月27日實(shí)地拍攝）
實(shí)際上，去年10月15日，項(xiàng)目的建設(shè)工程公司就宣告項(xiàng)目的首棟塔樓主體結(jié)構(gòu)封頂，距離項(xiàng)目預(yù)售開盤時(shí)間過(guò)去三個(gè)多月。
對(duì)建設(shè)工程而言，行業(yè)規(guī)則中項(xiàng)目的建筑主體結(jié)構(gòu)封頂往往意味著到了開發(fā)商需要向工程公司支付大筆工程款的節(jié)點(diǎn)。
而工程款的背后需要的流動(dòng)資金基本都是以“億”為單位。
所以，項(xiàng)目開盤的節(jié)點(diǎn)，官宣銷售7.6億元，去化約42%，實(shí)際去化約20.3%，銷售額與官宣的額度仍舊有一定差距。
若項(xiàng)目真的急需支付大額的工程款項(xiàng)，那么加快銷售回款就變得尤為必要。
作者 | 醉酒大鯊魚
