地產(chǎn)股午后走強(qiáng)，地產(chǎn)ETF漲超4%，房地產(chǎn)ETF銀華、房地產(chǎn)ETF華夏、房地產(chǎn)ETF上漲。
消息面上，上海正式啟動(dòng)收購二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目，此舉帶動(dòng)房地產(chǎn)板塊整體走強(qiáng)。財(cái)通證券認(rèn)為，經(jīng)歷多年筑底后，地產(chǎn)基本面的拐點(diǎn)正漸行漸近，若后續(xù)政策組合拳能夠有序有力地出臺(tái)，則有望率先迎來地產(chǎn)股的拐點(diǎn)，建議關(guān)注左側(cè)布局機(jī)會(huì)。
地產(chǎn)ETF跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場11只頭部優(yōu)質(zhì)房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢，前十大成份股權(quán)重超九成，央國企含量高，在行業(yè)出清大背景下，龍頭地產(chǎn)或更具彈性。
房地產(chǎn)ETF基金、房地產(chǎn)ETF跟蹤中證全指房地產(chǎn)指數(shù)，前十大權(quán)重股分別為保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、海南機(jī)場、張江高科、衢州發(fā)展、新城控股、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份。
房地產(chǎn)ETF跟蹤內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)，前十大權(quán)重股分別為招商蛇口、保利發(fā)展、萬科A、海南機(jī)場、張江高科、衢州發(fā)展、新城控股、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、陸家嘴。
基本面：開年核心城市二手房市場需求改善同時(shí)掛牌下降。開年核心城市二手房需求邊際改善，供給壓力緩解。一方面，26年元旦后二手房成交量持續(xù)改善，第二周/三周/四周成交面積環(huán)比+29%/+5%/+5%，三周周均較12月周均增長9%。累計(jì)同比來看，1月1-25日22城二手房備案面積同比-2%，較上半月同比15%的降幅明顯收窄。另一方面截至26年1月25日，重點(diǎn)20城/一線城市掛牌量持續(xù)下降，環(huán)比前一周均下降0.6%，較10月末（25年內(nèi)高點(diǎn)）下降3.3%/6.3%，供給壓力有所減輕。
政策面：融資政策改善，需求側(cè)政策預(yù)期升溫。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)，多家房地產(chǎn)企業(yè)已不再被監(jiān)管部門要求每月上報(bào)“三道紅線”相關(guān)數(shù)據(jù)，僅部分出險(xiǎn)房企需向總部所在城市的風(fēng)險(xiǎn)處置專班組定期匯報(bào)資產(chǎn)負(fù)債率等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)。同時(shí)25年12月24日，北京出臺(tái)新一輪房地產(chǎn)政策，對(duì)限購和公積金等政策進(jìn)行優(yōu)化，參考北京力度，上海在外地人購買核心區(qū)社保年限方面具備跟進(jìn)空間，市場對(duì)此存在政策預(yù)期。
信用面：龍頭房企信用壓力緩釋，其他公司化債持續(xù)推進(jìn)。近期萬科在化解短期債務(wù)方面取得進(jìn)展，合計(jì)約68億元人民幣債券的展期議案均獲債券持有人通過，并加入部分本金提前兌付、增信措施等安排，同時(shí)其第一大股東深鐵集團(tuán)提供不超過23.6億元專項(xiàng)借款用于支持償債，使萬科短期流動(dòng)性改善。其他公司化債亦持續(xù)推進(jìn)，據(jù)我們統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)15家房企2025年累計(jì)削債3246億，其中境內(nèi)/境外債分別削減283/2963億元。
華泰證券指出認(rèn)為港股流動(dòng)性寬松、板塊低估值、地產(chǎn)基本面邊際改善預(yù)期是這輪地產(chǎn)股修復(fù)的底色，當(dāng)前到3月是政策預(yù)期和“小陽春”基本面改善預(yù)期共振的窗口期，有望延續(xù)地產(chǎn)股估值修復(fù)。圍繞以下主線關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)投資機(jī)會(huì)：1、兼具“好信用、好城市、好產(chǎn)品”的三好地產(chǎn)股；2、依靠運(yùn)營能力在市場調(diào)整中掌握現(xiàn)金流生命線的房企；3、受益于香港市場復(fù)蘇的香港本地房企，如領(lǐng)展房產(chǎn)基金等；4、優(yōu)質(zhì)物管企業(yè)。
財(cái)信證券認(rèn)為，政策有望迎來持續(xù)轉(zhuǎn)變。具有充?，F(xiàn)金流，強(qiáng)大信用與突出產(chǎn)品力的房企，有望進(jìn)一步放大競爭優(yōu)勢。我們建議重點(diǎn)關(guān)注，在核心城市擁有優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、產(chǎn)品力突出、符合“好房子”導(dǎo)向的標(biāo)桿房企，以及在存量資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域具備先發(fā)優(yōu)勢和卓越能力的開發(fā)商與運(yùn)營商。
